Zones d'Investissement par Profil
Bordeaux Centre
✅ Avantages
- • Forte demande
- • Plus-value potentielle
- • Prestige
⚠️ Inconvénients
- • Rentabilité faible
- • Prix élevés
- • Concurrence
Première Couronne
✅ Avantages
- • Bon compromis
- • Transport
- • Familles
⚠️ Inconvénients
- • Concurrence modérée
- • Moins de plus-value
Périphérie Nord
✅ Avantages
- • Forte rentabilité
- • Prix attractifs
- • Potentiel
⚠️ Inconvénients
- • Liquidité moindre
- • Dépendance transport
Communes Rurales
✅ Avantages
- • Très haute rentabilité
- • Prix bas
⚠️ Inconvénients
- • Risque locatif
- • Peu de demande
- • Vétusté
Exemple de Calcul de Rentabilité
Appartement T2 à Parempuyre
💰 Investissement
📈 Revenus & Charges
Rentabilité Brute
Rentabilité Nette
🎯 Interprétation
Cette rentabilité de 5,8% net est excellente pour la région bordelaise. Avec un financement à 85% à 3,5%, le rendement sur fonds propres dépasse les 15% grâce à l'effet de levier.
Optimisation Fiscale
Micro-Foncier
✅ Avantages
- • Simplicité
- • Abattement 30% automatique
- • Pas de comptabilité
⚠️ Inconvénients
- • Plafond bas
- • Pas de déduction frais
- • Limité
Régime Réel
✅ Avantages
- • Déduction tous frais
- • Déficit reportable
- • Optimisation
⚠️ Inconvénients
- • Comptabilité obligatoire
- • Complexité
- • Coûts
LMNP Meublé
✅ Avantages
- • Amortissement possible
- • BIC avantageux
- • Récupération TVA
⚠️ Inconvénients
- • Gestion complexe
- • Mobilier obligatoire
- • Statut pro
SCI Fiscale
✅ Avantages
- • Transmission facilitée
- • Gestion familiale
- • Flexibilité
⚠️ Inconvénients
- • Coûts création
- • Comptabilité
- • IS possible
Les 5 Étapes pour Investir
Définir sa Stratégie
Objectifs, budget, horizon de placement, profil risque
Recherche & Analyse
Étude de marché, sélection biens, calculs rentabilité
Négociation & Financement
Négocier prix, monter dossier crédit, optimiser fiscalité
Acquisition & Mise en Location
Signature, travaux éventuels, recherche locataires
Gestion Locative
Suivi locataire, entretien, optimisation fiscale annuelle
Gérer les Risques
⚠️ Principaux Risques
- Vacance locative prolongée
- Dégradations par le locataire
- Impayés de loyers
- Évolution défavorable du marché
- Charges et travaux imprévus
🛡️ Protections
- Assurance loyers impayés (GLI)
- Sélection rigoureuse locataires
- Constitution provision travaux
- Diversification géographique
- Suivi régulier du bien
Stratégie Premium Immobilier
Notre approche privilégie la qualité à la quantité. Mieux vaut un bien bien situé avec 5% de rendement qu'un bien risqué à 8%. La sécurisation du patrimoine prime sur la rentabilité maximale.
Notre conseil : Commencez par Parempuyre ou Saint-André-de-Cubzac, des communes en développement avec un potentiel sécurisé.